法律部落2024年10月10日日发布:法拍房5年激增168倍!啥情况?
⭐发布日期:2024年10月10日 | 来源:法律部落
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最近,有关“法拍房”的信息甚嚣尘上。
根据阿里拍卖平台统计,近年来,法拍房数量逐年递增,从2017年的9千套,增长至2021年的超160万套。
数据一出,结合一些网友爆出的房贷断供消息,引发遐想与担忧。
上述数据真的靠谱吗?
法拍房为何火了?
法拍房好捡漏吗?
今天就来看看。
法拍房激增的数据靠谱吗?
法拍房由2017年的9千套到2021年的168万套,短短五年间,法拍房的数量翻了186倍。
这个数据靠谱吗?
据业内人士表示,虽然也存在按揭贷款断供造成的拍卖,但这种情况并不常见,大部分法拍房是因债务纠纷、连带担保、公司破产等问题造成。
真实的法拍房数量变化,可能并没有数据上那么耸人听闻。
某一个平台上的法拍房数量并不等于全国法拍房总量。
2017年阿里平台法拍房的数量仅为9千套,或是因为当时该平台的拍卖业务量还不高。
此后5年里,业务蓬勃发展,越来越多的法拍房流向该平台,从而造成了“全国法拍房数量激增”的错觉。
挂牌数,并不等于挂牌的法拍房拍卖数量。
进入拍卖环节的法拍房,会有三次拍卖机会。首次拍卖后“流拍”的房产会再次进入“二拍”、“三拍”环节,三次拍卖次数都会计入开拍总次数。
举个例子,某城市2021年年初有300套法拍房,均展开了三次拍卖,即900次开拍。
按照阿里拍卖平台上的算法,年末计算时就会显示有900套参与拍卖的房子,一年之间涨了300%。
所以,2021年的168万套法拍房,其实是168万次拍卖次数。
根据浙商资产研究院的数据,2021年,全国司法拍卖房产中,一拍房产共计32.31万次,远低于拍卖平台上显示的168万次。
法拍房为什么火?
法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时,债权人可以通过司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得来偿还债权。
法拍房的来源有很多,常见的涉及法拍产生的纠纷有5种类型:
商业贷款
民间借贷
金融犯罪
司法没收
无主财产
由于房源特殊,法拍房一度被认为是“捡漏”的代名词。
1、价格便宜
我们一般买房的交易价格叫市价,银行在贷款给买房者时,会给出一个稍微低于低于市价的评估价。
法拍房是需要竞价的,包括起拍价和成交价。
起拍价一般是评估价的8折。如果首次竞拍失败,第二次竞拍时就可以把起拍价打个8折;如果再次流拍,可以再8折,一套法拍房最多可以拍3次。
折上加折后,一套法拍房的理论起拍价,最低可以打5折,按过往的拍卖信息,成交价也多远低于市价。
以2021年12月25日的一场拍卖为例:
这套位于南山区、面积约114平米的法拍房,评估价为384万(低于市价),起拍价单价不到2.7万/㎡,最终以362万拍出(低于评估价),如不加上税费,单价约为3.1万/㎡。
而拍卖时,该房产附近小区的均价为6万/㎡。也就是说,这套法拍房几乎是半价成交的。
2、不限购
随着“房住不炒”被纳入“十四五”规划,越来越多的城市开始限购。
而一开始,很多城市的法拍房都没有纳入限购政策,这让有购房需求但无购房资质的人,看到了希望,法拍房市场一度火热。
2021年2月,杭州77套成交的法拍房中,18套以低于评估价的价格成交,其余的50套均经过多轮抢拍,以高于评估价的价格成交。
但2021年3月后,杭州出台新政,将法拍房纳入新政范围,高于评估价成交的法拍房数量骤然下降。
可以看出,法拍房的火热与限购政策直接相关。
法拍房真的能捡漏吗?
虽然法拍房的数量有所增加,但成交量却并没有随之水涨船高。
有数据显示,2021年广东省住宅法拍房的成交率从42.2%下降至38.2%,而每一套成交的住宅平均5人报名抢购(2020年同期为6人次)。
广州的住宅法拍房成交也有所下降,成交总套数减少26套,成交率仅为33.7%,下跌2.3%。
33.7%的成交率,也就意味着,接近7成的法拍房没人要。
从适合“捡漏”到“卖不出去”,法拍房都经历了什么?
一方面,法拍房的捡漏空间越来越小
2021年,广东省住宅法拍房成交折扣率成交价/评估价为100.2%,成交价高于评估价。
前面我们说过,法拍房受欢迎主要是价格低廉,运气好甚至能5折拿下,但买家其实还要承担诸如产权不明晰、房产被占用、隐形成本,被连累催债等风险。
今年1月21日,一套深圳安托山的240平米的豪宅被拍出,起拍价3164万,成交价4394万,溢价率38.8%。
不过,该楼盘当时报价普遍在21万/㎡-23万/㎡之间,所以该法拍房以18.3万的单价成交,似乎也赚了。
但是如果算上500万的税费和其他隐性成本,单价就涨到了20万+/㎡。而所谓的隐形费用,其实是原业主签了5年租约,且租期还剩下3年多。
买卖不破租赁,也就是说,在不寻求其他解决方案的前提下,竞拍者得等到3年后才能入住。
算下来,这套法拍房似乎已“无漏可捡”。
另一方面,法拍房交款周期短
法院拍卖房产,为的是让债权人获得偿债的资金,以了结债权人和债务人之间的债权债务关系,因此交款周期很短。
所以,很多法拍房要求10个工作日内交齐全款。但对普通工薪族来说,骤然拿出一大笔钱并不容易。
还有一部分法拍房可以正常商业按揭,但交款周期很短,需要在7天内放款,一旦超出期限,法院有权直接收回房子重新拍买,竞拍者缴纳的保证金,也会一并被没收,让很多人望而却步。
【参考文章】
法拍房拍出20万+/平,安托山豪宅为啥这么火?住鉴局.20220121
一个看起来挺真的谣言:法拍房激增,断供潮要来.吴晓波频道 .20220408
法拍房激增至160万套!断供潮要来了?乐居网.20220419
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刘孟
9秒前:最近,有关“法拍房”的信息甚嚣尘上。
IP:80.20.5.*
石田百合子
9秒前:买卖不破租赁,也就是说,在不寻求其他解决方案的前提下,竞拍者得等到3年后才能入住。
IP:51.38.4.*
马丁·亨德森
6秒前:但对普通工薪族来说,骤然拿出一大笔钱并不容易。
IP:80.44.2.*