官方声明“房屋养老金不是房地产税、老百姓不用出钱”，谁出这笔钱？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则告诉搜狐财经：“当前形势下，没能力也得筹集，一方面是物业维修基金规模比较小，使用提取和流程比较繁琐，导致有钱用不了。所以，没钱也得筹集，因为无论是房屋集中的老龄化时期到来，包括风险隐患的排查、水电气管道的置换维修、电梯更换和屋顶外墙的维修保养置换等，需要大量的资金，安全是第一责任。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，当前地方政府在财政压力下，要确保公共账户账款的充足，其实需要有三个原则：一是量力而行循序渐进，要基于财政压力和一些重要资金来源的压力，有序规划时间表，需要有一些持续循环的账户管理思路；

二是要立足小区“更安全”和“更增值”的角度获得社会资金导入。通过房屋养老金制度，本身可以带动小区安全性提高和增值空间增大，其背后完全可以产生积极正向的现金流，以更好支撑此类账户的建立。

三是试点先行，客观上要求一些急难愁盼和风险较大的小区率先改革和试点，不断探索出“财政支持+市场化探索”之路。

“破解专项维修资金提取率低难题”

李宇嘉指出，目前主要探索的资金来源渠道有土地出让金、公积金增值收益、和财政补贴等，正在多方筹集基金，关键一点是钱要花在刀刃上，主要是存在风险隐患、安全隐患，居民对于居住舒适和安全度诉求特别高的一些小区，公共账户资金主要应用这些方面。

“公共账户资金与个人账户资金，使用方式完全不同，个人账户就是个人的，主要是物业维修金，按照物业管理单位为账户来设立，只能用在个人所在的物业管理单位，不能用于别处。但公共账户的资金，如果是土地出让金，就可以用于全市的急需小区或资金缺口较大的小区。” 李宇嘉说道。

但谢逸枫认为，房屋养老金不是个新概念，实际上就是住宅专项维修资金。住宅维修的主要资金来源，就是专项维修资金。但目前专项维修资金问题重重，堪称是沉睡的“小金库”，但专项维修资金使用率普遍较低，北京11.6%，成都不超过4%，广州仅1%。

上海房地产科学研究院报告指出，目前全国住宅专项维修资金结余超过 1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

“为什么要把住宅专项维修资金制度改名称为住房养老金制度，就是为了破解住宅专项维修资金提取率低、使用难、违规挪用、不缴纳等难题。政府将维修基金升级为住房养老金，实行统一规划、统一管理。这样一来，不仅能够有效激活这笔长期沉睡的资金，还能确保维修项目的顺利推进，提升住宅的居住安全和舒适度。” 谢逸枫分析道。

“新加坡组屋维修翻新模式可借鉴”

谢逸枫认为，公共账户的资金体量大小，最主要是看是有地方政府筹集还是中央政府筹集，如果由地方政府筹集，体量估计不大，凑齐八千亿至一万亿元已经很难。如果是中央政府层面，只需将银行几十万亿元存款提取10%，就能达到三到四万亿元资金体量。

“房屋养老金模式，目前可参照的并不多，还处于探讨阶段。”他指出，日本有修缮积立金，公寓住户需定期缴纳、房屋保险通常包括地震险；美国的住房保险，覆盖范围包括自然灾害、火灾等导致的房屋损坏，房屋维修则主要由房主自愿设立专门的储蓄账户来支持。

新加坡组屋维修翻新模式，设置专门管理机构，新加坡建屋发展局（HDB），全面负责公共住房的规划、建设和后续管理，实现了从建设到维护的全生命周期管理。“新加坡模式，可能有参考和借鉴价值。” 谢逸枫分析道。

“房屋体检和房屋保险制度，目前没有可供参考的案例。”他指出，这两部分的资金来源，一部分可能是个人账户的住房专项维修基金，另一部分则可能是公共账户资金。

李宇嘉指出，房屋体检目前主要是购买第三方服务，规划设计单位、建筑设计单位和保险公司均可以提供相应的服务。政府目前购买此类服务，主要是针对老旧小区与公租房等。

严跃进则认为，房屋养老金的推出，确保了房屋体检一系列工作的有序开展。而房屋保险制度的建立，也要求时刻把房屋体检作为日常工作。

“房屋保险是指通过购买保险的方式，为房屋提供风险保障。在房屋遭受损失或损坏时，保险公司将按照合同约定进行赔付，减轻业主的经济负担，其和房屋养养老金是有本质区别的。”他强调道。

“房屋养老金可以解决这个商品房的老旧问题，但对于私人房、集资房，房改房以及小产权房，这四类房屋未缴纳过住房专项维修基金，这部分资金怎么解决、这四类房屋怎么处理，才是真正的大问题。” 谢逸枫最后指出。

本文源自焦点财经Focus

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