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8月23日国新办发布会上，住建部公布的最新数据：

截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米；累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。

这其中有两条重要信息：

一条信息是，住房保障，看似功绩不小哇。

老杨算了一下：这6400万套，享受对象多是有本地户口的城镇居民。

根据公安部数据，2023年底全国户籍人口城镇化率达到48.3%，也即接近7亿人，也就是当前保障房的覆盖面约为21%。

如果按城镇常住人口，也就是66%的城镇化率来算，保障房的覆盖面只有16%！

老实说，这个覆盖面只能说还凑合。

新加坡保障房的覆盖面是八成，香港的覆盖面是五成，西欧北欧的覆盖面五成左右。

按之前老杨的估算，未来加大配售型保障房和配租型保障房的供应之后，一二线城市的覆盖面最终达到四成左右，三四线城市达到三成左右。

另一条重要信息：城镇人均面积超过40平米了！

这一数据，意味着什么？

估计很多人会认为：我国住房已经严重过剩了！

今天咱们就来唠叨一下，刨根问底。

城镇住房告别短缺时代

1978年，我国城镇居民人均住房建筑面积仅为6.7平方米，大多数城镇居民都处于“蜗居”状态。

2000年，城镇居民人均住房建筑面积首次超过20平方米，居民住房条件稍有改善。随着房改后房地产市场的快速发展，2007年城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米，居民住房水平获得了明显改善。

2020年的七普数据，城镇居民人均住房建筑面积38.6平方米。

2023年，城镇居民人均住房建筑面积超40平方米，已经告别了住房短缺时代。

2011-2020年爆发式增长

2020年的七普数据显示，我国目前住房总面积约517亿平，较五普的268亿平增加249亿平，增长幅度93%。

其中城市住房面积由五普的56亿平暴增至七普的177亿平，增长幅度达到216%。

也就是说，2011-2020年，是我国城市新房建设和交房的高峰期。

截至2020年，城市、镇、乡村存量住房面积，分别占全国总面积的34%、23%、43%。

农村占比最高，但大家都清楚，现在农村房子空置率很高；相当部分的房子，只在春节时，才有人回老家住几天；平时都是空关的。

截至2020年，我国人均住房间数与面积分别达到1.2间、41.8平，较2000年的0.8间、22.8平分别提升53%、83%。户均住房间数与面积分别达到3.2间、111.2平，较2000年的2.7间、78.8平分别提升18%、41%。

分区域来看，截至2020年，我国城市人均住房间数与面积分别达到1.0间、36.5平米。

2020年，我国全国、城市的人均住房间数分别仅为1.2间、1.0间，而美国、日本、韩国的人均住房间数分别为2.4、1.9、1.5间，相对发达国家还存在一定差距。

全国按省来看，城市地区人均住房建筑面积：

最少省份：广东（29.6平）、上海（30.6平）、海南（32平）；

最多省份：西藏（51.3平）、河南（41.8平）、湖南（41.8平）。

城市住房还有增长空间

未来，我国城镇人均住房面积，还会增长到什么水平？

咱们前路未走过，还是借鉴一下发达国家经验吧。

考虑国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，但城镇人均住房面积一般小于农村，我们简单以0.85的系数把各国全国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积（新加坡没有农村，除外）。

全球主要国家中，美国的城镇人均住房面积遥遥领先于其他国家，达到67平方米，这与美国地广人稀、住房形态以独栋类HOUSE为主有关。

德国、法国和英国这三个欧洲发达国家城镇人均住房面积近40平方米。

这三个国家的城镇化形态是以中小城镇为主体，大城市较少，与东亚国家相比存在明显差异。

因此，其中小城镇住宅形态，决定了全国城镇的住宅户型面积及人均面积影响。

亚洲国家的城镇人均住房面积普遍较小，日本33.5平方米、新加坡30平方米、韩国28平方米，这主要与亚洲国家人口密度较大，城市以公寓类为主的住房形态有关。

尤其是日本和韩国，人口聚集于大都市地区，比如东京虽然高楼少于京沪，但人口密度却明显大于京沪！比如首尔都市圈人口约占全国一半，首尔市人口密度高达每平方公里1.7万人，而国内人口密度最高的深圳不到6000人，上海接近4000人。

由于首尔的拖累，韩国城镇地区的人均住房面积只有28平米多点。

日本虽然存在大量的一户建住宅，但面积普遍较小，远小于美加澳等国家的HOUSE；而东京人均住房面积只有可怜的19平米。

俄罗斯虽然地广人稀，但人口基本集中在欧洲部分的莫斯科、圣彼得堡等大城市，城镇人均住房面积也比较小，仅为28平方米。

国际上，对住房面积统计的口径一般为按墙体中缝计算的套内面积，而中国一般是含公摊的建筑面积。

为了具有可比性，我们把2023年中国城镇人均住房建筑面积40平方米，按照0.8的系数折合为32平方米，即为套内面积。

目前来看，我国的人均住房面积依然小于美欧日等发达国家，距离日本还有约5%的提升空间，距离英法德还有20%的提升空间，距离美国则有一倍以上的提升空间。

以我国的人口基数和地理条件来看，今后城镇的居住形态还将以公寓类为主，因此要达到美国的人均居住面积，基本是不可能的。

相对而言，我国的国情及住宅发展与日本有较高的相似性，因此随着经济的持续发展和人民生活水平的提高，不久的将来，我国肯定能达到日本的人均住房面积。

如果同时考虑到未来我国城镇化的大中小城镇结构将更加均衡发展，也可适度参考德法英的人均面积标准，综合考虑日德法英四国成熟平稳期的人均住房面积水平为36平米，我国还有10%的提升空间；

如果换算成建筑面积，则未来我国城镇人均住宅建筑面积达到45平米时为成熟平稳期，或者说住房饱和期。

咱们还有上升空间。多乎哉，不多也……

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