百度经验2024年10月11日发布:女子买法拍房，物业拒绝办入住：“房产证没用，只认开发商”

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资料图。图/新华社

“你拿的房产证没用，我这面只认开发商的通知，开发商让我办，我就给你办。你从法院那买的房子，那你就找法院去（解决）。”

上面这段“霸气十足”的话，出自陕西省咸阳市一家物业公司工作人员之口。据华商报报道，当地郭女士通过法院法拍，取得了某小区几套房产的所有权，办了房产证。然而，当她到物业公司办理入住手续时，却被告知，需要接到开发商的通知，没通知办不成收房。

房产证是公民拥有房屋所有权的唯一合法凭证。郭女士有了法拍房的房产证，那里就是她的家。然而，自己的家却不能办入住，被物业“拒之门外”。这让人匪夷所思。

从报道看，问题显然出在物业公司。按照《物业管理条例》，“房屋的所有权人为业主”，而物业公司是业主选聘来为其服务的。物业公司的定位决定了，通过优质服务让业主满意，应是其最终追求目标。

谁有房子的房产证，谁就是业主，物业公司就为谁服务，包括为其办理入住手续。这是合法、正常的逻辑关系，也是物业公司在认清自身角色后应该做的选择。

但结果却事与愿违。现实中，不少物业公司无原则地听命开发商，甚至不惜违法、侵权。这是因为，新入住小区，业主委员会尚未成立，而物业管理又不能存在真空，于是，由开发商选聘物业公司，与其签订前期物业合同。而开发商选聘的物业公司，往往与其存在利益牵连，二者成为“利益共同体”。

开发商选聘物业公司，与其签订前期物业合同，在法律上没问题，无论是《民法典》，还是《物业管理条例》，均对此有相应的规定。但必须明确的是，即使开发商选聘的物业公司，其仍是“业主的物业”，而不是“开发商的物业”，物业公司也不能把理歪到开发商一边，甚至“只认开发商”。

这一事件中，物业公司不认房产证，只认开发商通知，拒不给郭女士办理入住手续，就属于角色认识错误，侵犯了郭女士作为业主的权利。一旦郭女士起诉物业公司，胜诉应无悬念。

但作为实现公正的最后手段，诉讼并不是最有效率的路径。就这一事件而言，郭女士起诉物业公司，一审胜诉，如物业公司上诉，还有二审，二审赢了，物业公司不执行，再申请法院强制执行。这一过程走下来，金钱、时间成本先不说，当事人怕是早已心力交瘁。

通过诉讼，郭女士一定可以住进去。但能不能不走诉讼，更快一些住进去呢？为此，郭女士找了法院，法院答复“按照规定，法院协助你腾房，办理房产证，把钥匙交给你，我们的职责就结束了”；郭女士也找了当地住房物业事务中心，说法是“物业不配合整改，我们无强制执法权”。

法院的说法当然没问题，但一个无法回避的事实是，郭女士的房是从法院手中买的，花了钱住不进去，物业公司所说“找法院去（解决）”，也是很多人的朴素认知。让人担心的是，买了法拍房却住不进去，会一定程度上侵蚀公众对法拍房乃至司法的信心。

而对于住房物业事务中心来说，“无强制执法权”的说法透出无奈，不以一定的强制权力作为基础，单纯沟通、协调往往难有效果。

法院拍卖法拍房，有没有可能把竞买者“送到家”？将来若有修法的机会，有没有可能赋予住房物业事务中心对物业公司一定的强制执法权？这些问题目前难有答案，但这件事提醒我们，及早对此进行探讨有利无害。

最后要说的是，《民法典》还规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

根据这条规定，对于开发商选聘的物业，如果实在“不像样子”，不用等服务期限届满，业主也可以提前将物业“炒了鱿鱼”。

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