学表达2024年10月12日发布:广州开始收储存量住房？单套最小270平方米，明确以成本价买入

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当下的楼市尚未见底，各地频现救市动作。总体来说分为两类，一是以信贷政策为主，包括下调住房首付比例和贷款利率；二是鼓励各地收购存量住房，包括已经建成未出售的和正在建造的商品房，央行还特地安排了3000亿元再贷款专项资金支持地方国企以合理价格收购商品房用作保障性住房。

上面有了政策，地方上执行起来动力就大多了，已经有不少地区着手开始收购房源。最近，广州市增城区新塘镇也动了起来，决定以成本价收购一批商品房作为安置房源。

5月底，当地政府网站上挂出《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，向全社会征集符合条件的房源。

根据公告内容显示这次收储采取就近安置原则，房子一定要在新塘镇范围内，总面积大于2.07万平方米，户型面积必须能够组合出72个大于280平方米和2个270平方米的安置指标。收购价为成本价，也就是开发商的拿地成本加上建安成本。

当地满足前述条件的楼盘大概有8、9个，大部分房企都报名参加了。在房子不好卖的当下，政府组织国有企业统一收购对开发商而言无疑是去库存的大好机会。

有人对成本价产生质疑，觉得为什么政府买房可以按成本价算，老百姓却不可以。其实以成本价买反而不划算。新塘镇可不是广州的核心地段，或者说得直白点就是郊区，不仅成交量下降严重成交价格也已经跌破了成本价，开发商为了回笼资金宁愿亏本卖房。

所以不存在老百姓无法以成本价买房的情况，事实上成交价比成本价还低，有人愿意支付成本价的话开发商嘴都要笑歪了。

也正是由于政府给出的收购价格“非常理想”，开发商才会踊跃报名，加上收储的量不小，相当于一下子去掉了半个月左右的市场消化量，价格还比市价高一些，能被选中作为收储房源绝对是利好。

第二个引人关注的问题是广州新塘镇这次收储单元最少建筑面积达到了270平方米，大的超过280平方米，保障房卖给或租给城市低收入者的，哪里需要那么大的房型呢？

实际上这次收储并非为了保障房，而是用作安置。当地要建设广州至汕尾铁路项目，拆迁掉一批后就地安置动迁人员。农村家庭的住房面积本来就比城市大得多，宅基地上的房子动辄就是几百平方米，拆了人家的大房子，自然要还建筑面积比较大的住房。

2万多平方米的政府采购对于新塘镇而言只能算是杯水车薪，根据研究机构数据显示新塘镇的去化周期从去年下半年的15个月上升至目前的24个月，要知道这可是一线城市广州啊，住房库存量之大让人惊叹。

对各地而言更大的期待依旧是保障性住房的采购。当年各地筹集保障房的模式主要有购买新房、收购二手房、重新建新房三种。无论从管理难度还是资金要求来看重新建新房都是最好的方案，而且新项目开工还能带动就业、拉动经济。不过，建新房会让库存量更多，对房企资金链没有任何帮助，而收购新房则可以减少库存。

因此，尽管建设新房作为保障性住房具有诸多优势，但在当前楼市尚未见底、各地库存压力巨大的情况下，收购新房作为保障性住房成为了一种更加实际和有效的解决方案。

央行提供的3000亿元再贷款专项资金，为地方政府收购商品房作为保障性住房提供了有力的资金支持。这笔资金不仅能够帮助地方政府以合理价格收购商品房，减轻财政压力，还能通过这一方式去库存，促进房地产市场的稳定健康发展。

要真正实现这一政策目标，地方政府在操作过程中要注意以下几点：

一是要确保收购的商品房质量可靠，符合保障性住房的标准。政府应该制定严格的收购标准，对房屋质量、地理位置、配套设施等方面进行全面评估，确保收购的房源能够满足低收入家庭的居住需求。

二是要合理安排收购价格和数量。应该根据当地房地产市场的实际情况，制定合理的收购价格和数量，既要确保开发商能够积极参与，也要避免过度收购导致市场失衡。

三是要加强保障性住房的管理和维护。建立完善的保障性住房管理体系，加强房屋维修和保养工作，确保低收入家庭能够享受到安全、舒适的居住环境。

总之，通过收购商品房作为保障性住房是当前楼市调控的一项重要举措。不仅能够去库存，促进房地产市场的稳定健康发展，还能为低收入家庭提供更多的住房选择。

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