深蓝保测评2024年10月11日发布:止跌回稳丨市场：三季度供求环降2成，四季度低位回升

2024年三季度，整体楼市重回年内低位，供求同环比齐降，不及上半年季均：一方面房企推盘积极性一般，三季度供应量较二季度环比下降2成，累计同比降幅仍在3成以上，尤其是二三线城市跌幅显著，仍以去库存为主；另一方面，三季度成交稳中有降，年中冲刺季之后需求进入疲软期，京沪杭等新政利好效应持续衰退，也使得成交增长相对乏力，金九成色一般。相较而言，二手房因业主降价、挂牌量上升，性价比凸显，对刚需吸引力更强，持续分流新房客群。

预判四季度，我们认为，在中央利好政策加持下，成交总规模将低位回升，预期成交量较三季度或将稳中有增2成左右，全年成交同比降幅将进一步收窄至3成以内。一线城市或将在“四限”松绑下迎来波段性复苏行情，宁汉津经历了前期调整后有望低位复苏，而弱二线和广大三四线城市成交规模将延续筑底行情，降无可降。二手房因价格优势市场份额仍将继续增长。

2024年三季度全国商品住宅供应较二季度稳步回落，2022年以来地市缩量加剧、新房供给约束，叠加行情低迷，房企推货积极性不高，也使得整体供应量延续低位，与一季度持平。据CRIC监测，7-8月115个重点城市新增供应2651万平方米，较二季度月均下降20%，同比去年7-8月降幅达31%，前8月累计同比降幅也为31%。

9月供应规模小幅微增，与上半年月均持平，30个重点城市新增供应908万平方米，环比上升12%，同比下降50%，绝对量为年内低位，与上半年月均值持平。依30城数据预估百城供应推算三季度环比下降22%，同比下降38%，较今年上半年季均下降9%，从前三季度累计数据来看，降幅达34%，供给延续缩量走势。

不同能级城市呈现出“普降”行情，一二线城市三季度供应量较二季度月均降幅均在2成以上，而85个三四线城市供应量本就处于低位，较二季度月均小幅下降12%。

受“以销定产”模式影响，苏州、宁波、青岛、济南等跌幅均在4成以上，少数城市诸如北京、广州、天津、昆明、常州、福州、徐州等环比不降反增，一方面源于二季度基数较低；另一方面，京穗津等迎来小波段行情，市场略有复苏，也使得供应量出现了小幅回升。

2024年三季度楼市成交延续筑底行情，因供应缩量叠加传统营销淡季，同时受高温天气影响，整体成交量回落至年内低位。据CRIC监测数据，7-8月115个重点城市商品住宅成交面积3361万平方米，较二季度月均下降17%，同比降幅为20%，前8月累计同比降幅收窄至35%。

9月延续8月低迷行情，即便供给量回升但成交延续稳中有降，为年内次低。据CRIC监测数据，9月30个重点城市整体成交859万平方米，环比下降6%，同比下降34%，与上半年月均值相比仍降17%。根据30城环比数据预估百城成交推算三季度同环比齐跌，跌幅均在2成以上，较今年上半年季均下降10%，从前三季度累计数据来看，跌幅仍在不断收窄，延续弱复苏走势。

分能级看，成交表现与供应表现相似，不同能级城市均呈现同环比齐跌，不过一线韧性较强，即便市场降温但跌幅相对有限，二三线城市同比跌幅均在2成以上，市场降温显著。

具体来看，广州、深圳三季度同比转增，且较上半年季均增幅均在10%以上，除了源于去年基数较低之外，三季度利好政策加持也使得市场行情有小幅复苏迹象。值得关注的当属上海，8-9月多个豪宅盘入市成交热度不减，高端盘需求相对旺盛。

二线城市中，短期内市场热度较高的当属成都、西安等中西部大市，三季度成交面积分别为282万平方米和175万平方米，且累计同比降幅仍在3成以内。

值得关注的是，当前房企推货“提质缩量”，市场热度主要依托改善盘支撑，整体去化率明显优于刚需。

2024年三季度，16个重点监测城市二手房累计成交面积预计为2008万平方米，环比二季度下降8%，同比增长20%，较去年下半年季均增长13%。前三季度二手房累计成交5781万平方米，持平于去年同期。

按月来看，7-9月二手房成交渐次回落。7月，二手房市场热度延续，成交规模升至年内新高，总成交面积达到755万平方米，环比增长3%，同比增长41%。8月，市场转冷叠加高温天气等因素影响，成交环比回落13%至659万平方米。9月“金九”明显失色，成交环比不增反降，环比再回落10%，至594万平方米的年内次低位水平，同比增幅也收窄至5%。

从城市维度来看，北京、深圳等市场运行相对平稳，杭州、厦门等转冷明显。杭州三季度成交高开低走，7月市场延续热度，8-9月市场逐渐转冷，三季度累计成交169万平方米，环比下降18%，跌幅居于重点城市前列，同比虽然仍增长77%但主要是去年同期成交低基数效应所致。相比之下，北京、深圳二手房成交更具韧性，深圳市场总体保持活跃度，成交规模在上季度较高基数的情况下环比仅跌3%，同比增幅更是在70%以上，北京成交逆势增长，环比再增3%。

从国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况来看，2024年三季度70城新建商品住宅和二手住宅价格指数降幅仍有持续扩大趋势。

我们以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，新房整体降幅由7月末的5.26%增至8月末的5.99%，二手房降幅由7月末的12.92%增至8月末13.87%，从趋势变化来看，新房和二手房降幅差距有扩大趋势，二手房跌幅仍超新房。

事实上，二手房价格同比下降城市数量较多已达2021年以来峰值，截至2024年8月末，67个城市均呈现下跌态势，而新房销售价格同比下降城市数量增至56个。

从CRIC监测的2024年前8月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，一线及东部城市房价仍遥遥领先，上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3，不过受市场降温影响，深圳房价同比回调2%，北京叠加结构性因素影响，同比降幅多达9%，广州、厦门、东莞、义乌、杭州位列第二梯队，房价在3-4万元/平方米区间内，三亚、绍兴跻身TOP10，房价在2.5万元/平方米以上，和二季度相比，南京、苏州跌出TOP10序列，绍兴、义乌补位。

目前来看，整体三季度延续筑底行情，9月成交基本持平8月，成色一般。预判四季度，我们认为，因9月末中央频繁发声，降息降准到核心城市“四限”松绑等政策落地，随着政策持续发酵，新房成交存在一定的回升空间，四季度环比三季度有望稳中有增20%左右，维持弱复苏，全年成交降幅有望收窄至3成以内。

一线作为新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空间。其次，经历了前期深度调整，市场基本面尚佳的南京、武汉、天津等城市，整体成交有望小幅微增，延续弱复苏走势。最后，弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导，这些城市当前楼市政策已处于“放无可放”的状态，市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。

二手房市场仍处于高位震荡行情，目前整体成交动能略有放缓，但是因刚需购房客群基数较大，叠加二手房业主延续以价换量策略，市场韧性还是略好于新房，预期10月整体成交规模还将延续高位。