东南网2024年10月11日发布:“保交付”走过两年，谁是行业优等生？

两年前，“保交付”首次写入中央政治局会议内容。近两年里，房企投身“保交付”，相关监管部门、金融机构为“保交付”护航，第三方机构数据显示，上半年45家典型房企已经交付超100万套。记者一线调研了广州多个楼盘发现，“保交付”已经被许多开发商放在比冲销售更重要的位置，特别是一些面临流动性压力的房企，更是逆势保交付，成为上半年的交付大户。在关注房屋质量的同时，开发商和业主都更关注配套的兑现，准业主们不再对所谓的预期趋之若鹜，而是更关注眼前的配套。而开发商们为赢得客户的心，不少都配套先行，往往住房还未交付，配套的学校、会所等先开放。但与此同时，记者也发现不少交付问题，延期交付、交付质量不过关等现象在当前的深度调整时期更多涌现。同时，开发商普遍钱包紧张的当下，交付降标问题也成为引发准业主和开发商纠纷的最新一大导火索。

A面

从比拼卖得多到交得多：

45家典型房企上半年交付超100万套

2024年上半年，越秀广州已完成7个项目13个批次的集中交付，顺利交付超4000户，到访交付率95%；龙湖集团上半年在全国43座城市共计交付121个项目，合计约5万套住宅，其中20%项目提前一个月以上交付；碧桂园上半年累计交付房屋15.45万套，累计交付面积1822万平方米，涉及29省178个城市，部分项目实现提前交付……

和以往争相晒半年销售成绩单不一样，今年交付成绩单被房企放在更重要的位置，也成为市场更关注的一张成绩单。第三方机构统计数据显示，上半年房企交付情况总体稳健，45家房企累计交付房屋超100万套，有23家企业交付套数超1万套，其中8家企业交付套数超5万套。

碧桂园继续位于榜首，绿地控股、万科则以7.44万套、7.4万套分别位于榜单第二位、第三位。除此之外，融创中国、旭辉集团等出险房企也持续推进保交房，交付数量分别达5.8万套、2.95万套。

从比拼“卖得多”到比拼“交得多”背后，一方面自2022年7月首次被写入中央政治局会议内容以来，“保交付”成为房地产行业的核心关键词之一；另一方面，伴随购房者置业愈发理性，消费者也更加看重房企品牌、产品力、交付力等，企业只有提升自身综合实力，才能赢得购房者口碑。在多位业内人士看来，在当前市场环境下，保交房直接关系到房企的生存和发展，也是提升其竞争力和履行社会责任的直接体现。

值得一提的是，为了向市场展示实力和诚意，不少房企都以“提前交付”“品质交付”“透明工地”等一系列措施争取市场对行业和企业品牌的信任。星汇城TOD在6月迎来两次交付，第一次提前109天交付，为341个家庭带来惊喜，另一批次也提前92天实现交付，将360套新房的钥匙交到了业主手中；河南焦作碧桂园按照实际情况制定了详细节点计划，以周为单位梳理、协调解决保交付的工作难点，并采取定期巡检的方式，在确保施工进度的基础上做好安全管理和质量管控，提前3个月交付，交付即办证。

从保交房到交好房：

全周期交付体系渐趋精细化

8月初，位于广州番禺万博的网红盘万博和樾府项目四期（和璟）迎来业主开放日，记者和准业主们一起走进未来新家，参观、查看现场施工工艺、建筑材料使用及工程质量情况。

远远地，可看到由大面积玻璃与铝板组合的外立面。走进项目，首先会穿过5.4米高的近50米长的一体化连廊门楼，主入口配置一棵30年树龄造型罗汉松，另两侧精选2棵丛生朴树，树丛里还藏着一盏精致的宫灯。公区大堂采用电动平开门，可以实现人脸录入后无接触归家。大堂电梯厅和电梯轿厢都配置空调交付，架空层的各个功能空间进行了规划，比如打造共享书屋、会客厅、健身房等活动场所。

“公区大堂电动平开门采用无接触归家，业主需录入人脸识别系统，在一定范围内系统感应到便可自动开启，广州目前已交付项目仅有某些高端项目有此配置。”项目相关工作人员介绍。

房住不炒时代里，房地产弱化了过往数十年的投资品属性，但间接强化了其对于美好生活载体的意义。“交付力”成为验证房企开发实力的重要标准，不仅要“保交房”，还要“交好房”。

什么样的房子才是好房子？事实上这两年来，不少头部房企都在卷好房子，希望通过产品力在市场中突围，甚至一些房企打破了行业设计瓶颈，做出了革命性的产品创新。

比如绿城提出了“好房子”的6大要素——“高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康”；华润置地则在去年年底，发布了“高品质九观”产品新标准；华发发布了“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，形成“四化十五优”的好房子标准。

“交好房”除了考验房企对产品的打磨，还考验其全周期、精细化的经营管理能力。近两年，业主交付体验在持续优化，房企交付体系也越来越精细。不少房企已经形成特色交付体系，比如美的置业发布了用户交付品牌IP“橙意家”，龙湖提出“龙湖智善交付体系”，旭辉提出了“悦心交付体系”，贯穿了产品研发、设计、采购、工程、交付前服务、交付后体验等全周期的动作。

从交房子到交生活：

配套先行拒绝“画饼”

过去二十年房地产高歌猛进的年代，买房是买“生活”还是买“预期”，成为购房者纠结问题，甚至一段时间里“投资”往往放在“居住”的属性之前。所以，在过去相当长的一段时间里，许多楼盘往往是先卖房子，等房子卖得差不多了，小区人气旺了，再来做商业等生活配套。这样往往导致前期业主入住两三年了，还没有商业配套，生活很不方便，甚至宣传的配套最终未能付诸实现的情况也比比皆是。

但是随着房地产市场逐步回归理性，购房者也偏向居住价值，信奉“所见即所得”，而不是过度去追求未来的趋势和发展。有实力的开发商早已洞悉客户需求，放弃“画饼”，配套先行，一边销售一边实现兑付，还没有交楼，社区就已经升起袅袅烟火。

万科黄埔新城观澄组团1、2栋的428户业主拿到交房钥匙时，烟火气已经具备一定浓度：黄埔区青少年宫（海丝城宫）已经正式开课，成年人晚上亦可在此学习拉丁舞、书法、陶艺；地铁13号线、5号线以及453路、B1路、黄埔新城微循环定制公交线路（黄埔新城1号线）也已经开通；规划了约10万平方米生态公园、约20个口袋公园，目前已开放了绿榕公园、大脚印公园等近10个公园；约100万平方米商业综合体配套设施在不断完善中，历史文化街区融德里已经吸引了不少游客过去打卡。

位于广州南沙的越秀·天悦云啟在卖楼前，在已经落成的配套N+天地搞起了各种展览。在5月的“越秀湾区城市设计周”上，英国艺术家、伦敦艺术学院校长Rob Pepper亲临越秀·天悦云啟现场，为《THE TALE OF COCITY 共创湾城故事》画作揭幕，开展了一次以艺术共创为纽带的公益教学实践活动。

此外，越秀地产还依托越秀集团，整合越秀资本、越秀交通、越秀食品各成员企业资源。“比如我们把越秀食品的同事拉过来，看如何把皇上皇、风行等产品嫁接进来，通过衣食住行的服务接入打造大湾区生活样板；同时还有越秀服务的同事，未来他们将加入进来做好产业、商业和社区的服务。”越秀商管南沙分区总经理冯玥表示。

当然，配套兑现还只是开始，社区空间的可持续运营才是更大的考验，物业需要通过有效的管理和服务，促进社区资源的合理利用和环境保护，从而提高居民的生活质量。

B面

交付规模减小：

延期交房风波起

交付季里，业主们的悲欢并不相通。有如陈女士一般欢喜收楼的，也有像90后小伙小贺这样被延期交楼的。

“5—11栋合同约定交楼日期为2023年6月30日，最终延期了9个多月才交楼，其间建设进度情况不明：开发商无官方说明，也没有定时通报，之前的周报、月报等不见踪影，官方公众号之前每月的建设进度也不再更新，我都不知道啥时候能收楼。”小贺告诉记者。他买了广州黄埔一红盘，谁知道后面开发商之一出险，影响了工程进度。

面对延期交房，小业主往往处于弱势一方。一般来说，购房者在与开发商签订预售合同时，会有一个条款约定“逾期交付责任”，开发商交付时间逾期在90日之内，按日向购房人支付万分之零点五的违约金，而逾期时间超过90日，则购房人有权解除合同退房，同时开发商还要支付违约金。

但真正遭遇延期收楼时，想要拿到预期赔偿金却并不容易。“房子本应于2023年6月30日交付，但因开发商原因推迟交付，直至2023年11月中下旬才交付，交付时还要求缴纳三个月物业费才可以收楼，至今日开发商一直不肯给出赔偿方案，也没有任何赔偿意愿。”李女士在广州增城购买的商品房遭遇了延期交付后，开发商不仅没有赔偿方案，还要求先缴纳物业费才能收楼，这让李女士很愤怒。

这时候，部分业主会选择走法律途径维权，但也有业主对此有所担忧：把不能按期交付房屋的开发商告上法庭，反而导致楼盘风险加剧，开发商摆烂，甚至难以申请到保交付资金。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣接受媒体采访时表示，许多购房人面对开发商延期交付，放弃了自身权利，包容了违约行为，这其实是对开发商违约的一种纵容。他进一步指出，很多开发商没有基本的契约精神，违约后，只要业主不维权，是不会主动去支付违约金或赔偿的。

他进一步建议，一方面，如果购房者坚定了要追讨赔偿、维护自身权益的想法，则可以直接起诉开发商，要求开发商承担逾期交房的违约责任；另一方面，购房者要进行信息公开调查，去相关部门调取这个项目目前的建设手续，查清楚到底是什么原因不能交房，是建设问题，还是手续问题，抑或是开发商违规建房，这样才能对症下药。

质量不达标频发：

部分新房被打低分

近日，广州多区暴雨预警升级。一场暴雨之后，广州黄埔区某楼盘电梯间变成了“水帘洞”，不少业主才收楼一个月。据了解，是由于水积在小区花园无法及时排出，随后涌进大堂，电梯瞬间成为水帘洞，地面层、楼梯间、地下室，悉数被泡。

记者联系了项目相关负责人。其表示：“由于瞬间雨量过大，市政道路都被淹了，项目的排水一下子淤堵住了，水从地面往下流，流到了地下室和车库等地方。不过当天上午10时多就处理完毕了，这两天尽管还有大雨，但都没有再出现这样的情况，涉及的维保也正在安排。”

在房产交易过程中，购房者最关心的问题之一便是房产交付时的质量问题。近年来，被爆出的新房质量不达标不在少数，第三方机构发布的《2023新建住宅质量指数报告》统计了超10万户住宅的质量数据，结果显示2023年全国新建住宅质量指数的平均分是62.04分，较2022年平均分76.74分大幅下滑14.7分，质量由“中等”跌落至“较差”质量区间。

具体来看，40%新建住宅质量属于“较差”，是2021年的2.7倍。2023年新住宅户均问题数42条，较2022年的户均34条，上升24%。质量问题分布主要集中在墙面工程、门工程、地面工程等分项工程，与2022年基本一致。

另据2023中国房地产行业投诉洞察年度报告显示，2023年，人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约12.4万起，较上年增长5.9%；投诉主要集中在房屋质量、承诺不兑现、物业服务等方面。

当前，对交付质量的监管正在加强。今年4月，广州市住建局公布了《广州市房屋建筑工程质量提升专项行动方案（2024-2026年）》（简称《方案》），强调不得随意压缩合理工期和造价，施工工期不少于施工标准工期的80%。《方案》明确了工作目标：到2024年底，常见多发质量问题治理能力不断提升，工程质量监管有力增强；2025年底，常见质量问题发生比例明显降低，建筑市场行为逐步规范，数字化监管、智能建造提升建筑工程质量能力不断增强；2026年底，房屋建筑工程质量显著提升，精品工程不断涌现，社会及人民群众满意度大幅上升。

降标减配：

高端住宅尤其“中枪”多

在电商平台上，曾有消费者吐槽：世界上最远的距离，就是卖家秀和买家秀之间的距离。现在这个距离在交房上也有扩大趋势，特别是一些高端住宅频频陷入舆论漩涡。

首当其冲的就是颜值不符问题。今年已经有多个楼盘因为外立面太丑遭到业主吐槽，甚至开展“颜值保卫战”：比如荔湾某滨江高端住宅，宣传的是楼盘外立面是大面积的铝板幕墙，交付时是大面积的石漆和少量铝板；天河某高端住宅，销售宣传的是玻璃幕墙+铝板，结果实际房子外立面是大面积涂料……

为什么外立面争议那么大？涂料和石漆由于成本较低，普遍用于保障房或刚需项目。而铝板+玻璃幕墙的成本，几乎是涂料的10倍有余。但是铝板+玻璃幕墙重量轻、环保、防火、防水和隔音，一体成型安装。

两者呈现出的视觉效果也完全不一样。玻璃幕墙+铝板，不仅外观简洁，而且采光和视野表现也很不错。最关键的是，外立面会很大程度影响房子后续的价值。玻璃幕墙+铝板“抗老性”更强，玻璃清洗容易也耐脏，更能延长房子的“青春期”。比如位于广州高端住宅顶端的侨鑫汇悦台，采用的就是玻璃幕墙，即便已经过了10年，外立面看起来依然有质感。

此外，还存在园林减配、大堂层高缩水、停车场不及预期、装修材料低配等问题。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为新房降标的可能原因有三：其一，限价政策下企业盈利空间减少，在降低成本方面势必会做研究，包括建材、建造工艺等方面持续做“偷工减料”，自然标准降低；其二，监管不到位，各地对于建筑材料和交付等方面缺乏考核，这就导致此类漏洞越来越大；其三，一些地方都在推进绿色建筑等，但是绿色建筑等在规划设计方面可能不符合，类似无法满足规划设计标准，导致一些高标准的建材和设计无法落地。

严跃进提醒，购房者必须认识到，一些“花言巧语”的营销是有泡沫的。从购房者权益保护角度看，一些承诺的交付，还是要抠得细，否则最后交付的时候，维权的压力会很大。

■行业纵深

“保交付”还需蹚过“深水区”

自2022年7月，“保交付”首次写入中央政治局会议内容，至今“保交付”已经走过两年。

这两年里，一方面各大房企都集中力量推动“保交付”工作，并达成了一定的交付规模。2023年是交付大年。据住建部数据，截至2023年末，350万套保交付项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。进入2024年，不少房企仍在聚力保交付，头部房企继续展现较强交付力。

在“保交付”推动的过程中，不少优质房企正逐步完善全周期的交付服务体系，开展提前交付、交房交证、工地开放日等活动。还有房企主动提升交付质量，实现交付分化，通过“卷”交付来实现产品和品牌的突围。

另一方面，政策和金融机构对“保交付”的护航，则在一定程度上纾缓了房企的经营压力。2022年7月明确提出“保交楼、稳民生”的政策基调后，住建部、央行、财政部和证监会等部门明确了金融支持房地产的一系列政策，房地产“金融16条”出台，“三支箭”渐次落地。2023年，保交楼资金支持进一步加码，推出3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元保交楼贷款支持计划等。

进入2024年，仍有不少房企需要蹚过“保交付”的“深水区”。虽然房企仍在持续发力保交付，根据2024年上半年的交付数据，部分房企交付已经有所减少，且直言压力大。旭辉集团董事局主席林中就曾表示，2024年是公司交付压力最大的一年。碧桂园表示2024年仍然有天量交付任务，公司上下要从资金、资源以及个人状态上做好充分准备。

资金问题仍是保交楼面临的最大难题。2024年1月，全国各地陆续启动建立房地产融资协调机制，一视同仁支持不同所有制房企的合理融资需求，不少地区组建了房地产融资协调工作专班，搭建“政银企”沟通平台，推动房地产“白名单”项目融资加速落地。住建部披露的数据显示，截至2024年5月中旬，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行审批通过的“白名单”项目贷款金额达到9350亿元。

随着“白名单”工作持续推进，房企融资困境得到缓解。国家统计局数据显示，2024年1—5月，房地产开发企业到位资金42571亿元，其中，国内贷款6810亿元，下降6.2%，降幅较1—4月继续收窄3.9个百分点。

“房地产企业国内贷款降幅收窄，与‘白名单’融资政策落地有直接关系。”中指研究院企业研究总监刘水表示，2024年以来，房地产融资协调机制政策的成效逐渐显现，也存在一些问题，如推送项目质量不高、工作流程待完善等。

“接下来建议进一步完善‘白名单’措施，健全房地产项目‘白名单’制度，使更多项目进入‘白名单’，应贷尽贷。再者，抓紧推动后续批次‘白名单’项目融资落地，持续对房地产项目融资给予支持。”刘水说。

【主笔】南方+记者周中雨

【调研】柴亚娟周中雨冯善书

【执行统筹】柴亚娟

【数据统筹】周中雨

【海报设计】吴颖岚谭唯

【策划】冯善书

【出品】南方产业智库

【作者】周中雨；吴颖岚；柴亚娟；谭唯；冯善书

南方产业智库