雷师兄说2024年10月11日发布:广州的土地市场，凉透了

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广州的土地市场，凉透了

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：广州下半年17个新盘即将入市，哪些项目值得关注

今年广州下半年的新房供应是在萎缩的，这17个新项目大部分都在外围区域。不仅如此，有好几个项目都还是旧改项目，释放出来的土地。

说实话，不是为了融资补贴回迁房的成本，不是因为资金压力太大，开发商估计开发的动力都没多少。

为什么。

因为现在新房市场你不光要卷地段，卷产品，卷营销。但是这些其实都没什么，最重要的是你要卷价格。

这里任何一项但凡有一点破绽，那不好意思，市场上的购房者就不会买你的账了。

二手市场的趋势会传导给新房市场，新房市场又会进一步传到给一级的土地市场。

最终的情况就是开发商也不买帐了。

广州今年整个上半年，一共只拍了四块地。这四块地一共只产生了64.78亿的土地出让金。

我们看看广州历年上半年的土拍成交额。

2020年-2023年，广州历年上半年涉宅地块成交额分别为730.51亿元、1129.55亿元、341.4亿元及431.19亿元。

不仅如此，这几年最终的年成交额都超过了1000亿。

也就是说，今年的土拍成交额，放在过去几年就是个零头。

我还记得21年4月，广州搞了集中供地，开发商对这种新奇的土拍规则有着极大的热情，热门地块甚至引来32家房企组成的上百个马甲报名，光是保证金就收了1300亿元。

那时是何等的将军豪迈，意气风发。

只是谁想到没几年的时间，土地市场就能迎来这么大的反差，不仅凉了，还凉的很透。

01

5月初的时候，距离金融城地块竞拍只剩一天，广州规自委突然发布公告，金融城两宗用地终止网上挂牌出让。

金融城浪奇的这两块宅地。特别是更靠南的415地块，是这些年都很少见的前航道南向望江地块。

除了南向望江，正对着琶洲的保利天悦外。地块位置就在金融城的东区的西侧，位置核心，交通便利，有增量，有概念，是核心区少有的大地块宅地。

两块地放在一起，起拍总价达到了80多亿。南侧的415地块不算配建，起拍价就已经达到5.5万/㎡，已经可以排进广州楼面价TOP5了。

显然，这两块地放出来，我都能感受到一股撸起袖子加油干的气势，不仅要赚钱，还要提振一下低迷的士气。目的就是奔着刷新地王去的。

但是最终，两块地还是默默的撤牌了。

至于原因，有人说是地块的总价太高，开发商压力大。也有人说，开发商需要承担土壤修复工作，时间紧，任务重。

其实这些原因都不是根本原因。真正撤牌的原因很简单，政府拿出如此有诚意的地块，原以为会引发市场的热烈反向。但是拿到开发商面前晃一圈，却发现卖不出一个理想的价格。

谨慎起见，赶紧收回了。

卖不出好价格，被哪家开发商捡漏都还好说，毕竟起拍价在这里。但是如果没人接盘，伤了市场士气，打击了市场信心，那就得不偿失了。

原本的预期是王炸地块成为市场新的焦点，谁能想到确实成为了焦点，只不过是另外一种方式。颇有点欧亨利式黑色幽默的结尾。

一周后，同样的事情再次上演。天河东世界大观四期也在竞价前一天终止出让。

实际上在春节之后，广州也是满满的雄心壮志。3月初，第一批次拟供地名单刚刚公布，一共22宗，中心四区的地块占了近一半。

作为宇宙中心的天河，一次性上新了四块地。金融城两块和世界大观两块。

这些可都是货真价实的好东西，放在过去几年，都是要被开发商疯抢的宝贝地块。

今年都被寄予厚望，可以提振楼市的种子选手。

像世界大观一期就引来了保利、华润、中海、越秀等哄抢，把楼面价直推到5万，最后是被越秀摇号拿下来的。

二期虽然不如一期火爆，但也被三家争抢，经过16轮竞价后，越秀溢价3个小目标拿下。

但到了三期的时候，就已经初显颓势了。只有越秀一家报价，底价成交。

然后到了四期，提前终止出让。自家人越秀也撑了，终于吃不下了。就这么点肚量，臣妾做不到啊。

广州上半年一共就卖了四块地，一块保利，一块越秀，一块花都城投，一块华润置地。

我和一些天河招商口的朋友聊了，其实华润联合体拿下的吉山仓二期是勾地的后续，只有越秀拿下的世界大观三期是新拍的。

但越秀也是之前项目的后续分期地块，严格意义来讲，新拍地块为零。

02

其实也不止广州如此，大城市的土拍基本上都是一片哀嚎。

深圳今年就卖了一块地，51.79亿。也就是往年5%的数量级。

还有武汉到现在为止也就拍了25个亿。武汉正常年份的话是一千多个亿。就是武汉只有5%的量。

南京郑州都是百分之十不到的量。

我们看几个核心城市土拍数据的话。都是只有10%的量，就以前的1/10。

但这里有个很意思的点。

我们的统计数据是，上半年全国重点65城土地成交3187宗，建面约2.3亿方，规模降29%。上半年全国土地成交金额为5633.9亿元，较去年下半年下降73.6%，较去年同期下降47.6%。

也就是说，在我们的核心级城市土地收入只有10%，甚至5%的情况下，土地收入只比去年同期减少了不到一半。

这里是不是很奇怪。

如果说这个数据保真，那就说明其他五六线的小城市土拍市场如火如荼，盛况空前。

这样才能弥补大城市的土拍跌幅，才能把总数据拉到30%才对。

这些前二十大城市、前三十大城市的土地市场都不行了，大城市都已经拍不动了。那就只能其他三四五六线城市火起来挑大梁，开发商必须要疯抢土地才对，否则这个数据顶部上来，是对不上的。

那请问大家，我们的四五线城市土拍有没有疯抢，比一二线城市更火爆，还是比一二线城市更冷。

不用我说，大家心里应该也有答案了。

其实从2003年房地产成为支柱产业开始，土地收入就成了地方财政收入的主要来源。

2017年，全国财政收入17万亿，卖地收入就超过5万亿。2020年，土地和房地产贡献了近一半的财政收入。

现在这个局面，土地市场冷了，钱没有了，应该怎么破解。

有些事，有些现象，不论舆论怎么说，个人情感因素多么的不喜欢，它还是会回来的。而且来得更猛烈。

因为在所有原则面前，利益原则才是最优先的。

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（2024.7.11 橙子 yxjcena）

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