新浪财经2024年10月12日发布:房屋养老金，上海等22个城市正开展试点！专家解读来了

“房屋养老金”要来了！8月23日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点。“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”董建国补充道。未来房屋也要“养老”？具体怎么做、钱从哪里来、对业主有何影响？房屋养老金是否会增加老百姓负担？一时间，这一话题受到广泛关注。

22个城市正在开展试点

实际上，房屋养老金等制度的提法并非今年才出现，自2022年来便已频繁出现在官方文件、会议、讲话中。2023年以来，住建部方面更是多次公开表态，要研究建立房屋养老金制度。2023年6月，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹便曾发表署名文章提出，住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期，要研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。各地也早已展开房屋养老金制度的相关探索。比如，年初青海省住房和城乡建设厅曾发文表示，鼓励各地在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等城镇保障性安居工程项目开展房屋体检、养老、保险“三项制度”探索试点。山东省的烟台、济宁、青岛等市也在探索上述制度。据住建部方面信息，目前已有上海等22个城市正开展房屋养老金相关试点。“告别过去几十年大规模新增建设，房屋同进入中年的生命体是一样的，也进入了需要体检、养老和通过保险增加养老金的时代。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。“房屋养老金等制度的建立有其必要性。”李宇嘉表示，过去我们过分重视房屋新增建设，特别是解决居住空间和有没有房子的需求，对住房配套设施及时补短板、解决安全隐患等程度不够，很多城市进入高度城市化阶段后，一些短板和漏洞迫切需要补上。“像中老年的人一样，需要先体检发现问题，缺什么补什么。但是，靠物业维修基金为主的资金很难应对房屋进入中老年阶段、老龄化阶段到来所需要的养老金。因此，迫切需要对房屋养老所需要的资金来源制度安排机制建设进行统筹安排。”李宇嘉称。我国关于住宅的维修、更新、改造，实际上已有一项固有“资金池”——住宅专项维修资金。据住建部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。这笔资金，通常在居民购房时便已缴纳，从2004年开始，住宅专项维修资金已是办理房屋产权证时必须缴纳的费用。上海市房地产科学研究院一份报告指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。从《物权法》《民法典》看，住宅小区专项维修资金属于业主，应由业主委员会进行管理，但各小区情况不一，目前基本上由政府部门进行“代管”。在已有住宅专项维修资金制度的情况下，为何要探索新的房屋体检、养老、保险制度？华创证券曾发表研报表示，一方面，部分地区的老旧房屋体量大，但住宅专项维修资金体量小，难以满足房屋维修需求。以南京为例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，住宅的套数、面积，分别占总量的42.15%、36.52%。但其中，有约30%的房屋由于种种原因未归集维修资金，即使已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元。另一方面，受申请动用程序繁琐等因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低。2022年底，北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%；2019年底，山东的提取率只有3.3%。此外，2004年的“房改房”和部分商品房，并没有缴存住宅专项维修资金；2004年左右的商品房和经济适用房因价格较低，住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区余额较低，资金筹续也存在困难。因此，建立房屋养老金制度，便是意在补齐上述问题的短板，为保障房屋安全进行制度性兜底。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，尽管我国建立了购房者按建安成本5%～8%缴纳房屋维修基金的制度，并在保障小区公共部位日常维护和电梯等设施更新中发挥了重要作用，但因数量十分有限，已难以满足城市房屋安全维护和老旧小区更新需要。“近年来各地政府都在积极探索建立房屋养老金，城市政府通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道归集，探索建立一个稳定地能用于存量房安全体检、安全管理、维修更新补助的资金池。”虞晓芬称。渐苒咨询创始人、渐苒研究院首席研究员汤晓晨告诉记者，近年来，多地发生房屋建筑本身问题造成的事故。目前城镇既有房屋数量已达高位，大量存量房屋面临着结构安全、设施设备老化等问题。房屋养老金制度建立的出发点，是应对房屋老化趋势、提升居住品质和安全，建立一个长效机制。

是否会增加老百姓负担？

房屋养老金制度的推出会增加老百姓的负担吗？“预计房屋养老金制度将与个人养老金制度相似，由个人与公共账户构成。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户；第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等进入公共账户；第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。中央财经大学教授、法学院院长尹飞近日撰文表示，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。这对于保障业主正常使用房屋、提升住宅小区品质十分必要。“事实上，房屋养老金制度建设的重点是公共账户。我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共账户，就是为了维护公共安全，就是为了保底线、保应急、保长远，就是为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，为房屋提供全生命周期安全保障，保障业主的人身财产安全以及公共安全。”尹飞表示。中银证券研报亦显示，房屋养老金的资金来源不仅限于业主个人账户，还包括政府补贴、公共维修资金增值收益、土地出让金等多种渠道。例如，一些城市如宁波，对于补缴物业专项维修资金的老旧小区，政府会给予一定的财政补贴，减轻业主负担。8月25日，记者在北京市石景山区依翠园南小区看到，现场机器轰鸣声不断，楼体上搭满了脚手架，工人们正头戴安全帽、身系安全带作业，一片繁忙景象。该小区建成于1995年，小总面积为8.3万平方米，有6栋楼2349户。在建成近30年后，问题渐渐显现，楼本体节能不达标、楼内上下水管道年久失修、屋顶防水老化等问题不断。后期，该小区经市、区确认作为北京市石景山区综合整治项目，由鲁谷街道作为责任主体。目前，依翠园南小区正在紧锣密鼓地施工中。“政府的政策很好，非常利民，把我们过去觉得非常苦恼的一些问题给解决了，而且还不需要我们掏钱。只有居民计划在内部提升装修时才需要额外支付费用，且施工单位还会帮忙改造，也不收额外改造费用。”北京石景山区鲁谷街道依翠园南小区某楼栋赵楼长对记者表示。据她介绍，依翠园南小区改造项目都是经过与业主征求意见、调研后，才确认好哪些项目要进行改造的。“现在室内改造已经有段时间了，改造的进度还是挺快的，施工单位也很负责，我们也是很满意的，有什么问题一提出，他们就会马上解决。”比如这次北京市鲁谷街道依翠园小区的外墙保温改造工程是一个细致且全面的项目，在施工过程中，不仅注重了外墙保温的基本功能，还通过基层检测、修复裂缝和漏雨等方面，提升小区整体居住品质。据依翠园南小区改造工程方中铁建设集团有限公司鲁谷街道碣石坪社区、依南社区老旧小区综合整治项目部项目书记李海涛介绍，小区改造已经进行到了第5天，计划2025年10月交付，届时小区内部管线、外立面、道路、花园等都将进行更新。“这次老旧小区改造确实是没让老百姓花钱，我们合同规定的改造内容完全是免费的；同时作为央企，我们也会严格按照相关规定实施。”