路路观察2024年10月13日发布:北京新房，价格跌得越狠，越不能买？

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北京新房还在卷价格，价格跌得越狠，买房人越不敢买房了。

大兴共有产权房云璟悦上周开盘售罄，仅过了一周，就有业主准备联合退房了。

项目位于大兴南五环内，距离教工站1公里左右，配套完善，均价只要3万元/平米，这是北京为数不多五环内的共有产权房，原本7天的选房周期，结果只用了3天，790套房源就全部售罄了。

现在业主要联合退房，主要是怕房价继续下跌。

除了担心降价之外，共有产权房的品质也是买房人最担心的。

据业主反馈，最近北京连下了几场暴雨，大兴瀛海的某共有产权房，一期业主发现，自家的车库、楼道、地下室，到处都在漏水，项目外墙的墙皮还被雨水冲烂了。

此外，一期交房后还因为厨房窜味，物业服务与高昂的物业费不匹配等问题，被业主投诉到了建委留言板。

项目今年六月份二期开盘，全部售罄，距离八号线瀛海站2平米公里，社区容积率只有2.2，小区配有健身房、咖啡馆，图书馆等，精装交付，户型也不错，关键均价只要2.9万元/平米。

所以开一期，清一期，非常受刚需欢迎。

但是现在小区遭遇质量危机，估计很多人也有退房的念头。

房子的品质与价格是成正比的，因为拿地成本在，开发商不可能把价格给你压到最低，还把品质给你做好。

交房时货不对版，偷工减料太常见了。

最近，北京东南五环某项目（可以猜猜猜）就被疯狂维权，拿地价不到5万，卖价只有6万＋，拿不回成本的项目，开发商凭什么给你按合约交付？

北京新房降价潮愈演愈烈，大家买房一定要警惕。

01

之前疯狂营销靠产品扛价的丰台大瓦窑京能西贤府（小窝返现7-12万），也撑不住降价了，上周五，西贤府拿出一栋楼做特价房，单价降1万/平米。

隔壁中建和颂九里（返现8-13万）开盘直接认怂，指导价是8万3，均价只有7万，要是低楼层还能低到6万多一平，结果开盘快两个月了，现在只网签了一套房。

西四环大瓦窑为什么开盘即砸盘？

因为区域内供应的新房太多了，产品卷不过，只有降价一条路。北京楼市，西四环封面之作，靠什么打败降价？

不过，西贤府和和颂九里拿地楼面价都在5.8~6万/平米，开盘价7万＋能回本吗？所以将来的交房也不好说啊。

大瓦窑是北京新房降价的一个缩影，只要新房扎堆的板块，都在打价格战。

比如西红门，橡树湾（小窝返现3-7万）推出特价房5.5万元/平米，隔壁中建玖玥府（小窝返现4-9万）马上就拿出5.6万元/平米的特价房迎战。

5月，中建玖玥府网签59套，均价不到6.4万元/平米，6月网签67套，均价6.2万元/平米，7月网签价格更是跌到了6.1万元/平米，距离跌破6万，就差一层窗户纸。

中建玖玥府号称把刚需房做出了改善房的品质，房价这样跌下去，我担心将来会减配。

区域内，另一个新房元启马上就要入市了，开盘价据说最低5万＋/平米，西红门价格底线再一次被突破了。

房价不断下跌，对板块的伤害是很大的。

还有大兴黄村，大兴星光城（小窝返现4-7万）的网签均价已经降到4.63万/平，隔壁主打改善的晓月和风，网签价从去年5.4万元/平米，降到现在不到5.2万元/平米。

这一轮降价潮也波及到了北城，昌平北这一波新房，以嘉境里（小窝返现4-7万）为首，单价跌破4万/平米大关，连带着梧桐星宸也推出1栋特价房，下周开盘的清樾府据说开盘价也是4万＋。

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02

北京现在还有扛价的盘吗？

肯定有啊。

就像我提到的十八里店，朝央和煦拿下7月朝阳新房成交套数第一，均价7.7万元/平米左右，几乎顶着7.8万元/平米的指导价在卖，隔壁金隅云筑也扛着7.5万元/平米的指导价不肯降价。

抗价的原因是安全垫足够厚，产品也不拖后腿。

十八里店有地铁，有人大附，东南四环外，该有的全有了，所以这一轮比朝阳北的崔各庄、奶西更扛价。

类似的还有东坝，虽然东坝的规划落地还早呢，但是地铁已经开通，加上北京中学，距离望京近等优势，产品更好的保利天汇比北熙区更扛价。

另一类北京扛价的盘就是豪宅。

比如西城区的京华玖序，海淀的香山樾（小窝返现20-25万），丰台的丰和叁号院（小窝返现9-30万）、中环悦府，朝阳的望京国誉府等，虽然卖得不快，但一直死死扛着价格。

一来，豪宅的客户相较于价格，更在乎品质和地段。

二来，这些项目都比较稀缺

富人绝不会买大降价的豪宅，只有把品质做好，哪怕这些项目卖到现房也不会亏钱。

买到这些扛家的盘，虽然价格好像高一些， 但是未来的交付也比较放心，更重要的是安全垫足够厚，不必担心交房破发的风险。

现在买房，有什么比稳定更珍贵的品质呢？

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