邱震海2024年11月12日发布:房地产止跌回稳调查丨去化速度提升50%！上海新政后成交热度攀升，二手房再现“小阳春”

政府止跌回稳的定调给市场吃了颗定心丸。

徐凡淋/发自上海

“新政加快了客户的购买速度。”

10月份以来，上海楼市企稳回温态势明显，上海徐汇区热门板块中海领邸·玖章项目的热销就是一个缩影，中海地产上海公司品牌负责人侯欢如介绍，该项目第四期推出了552套房源，11月3日认购结束，有1556组购房者认购，认购率达281%。

9月29日，上海发布楼市新政，从住房限购、信贷政策、住房税收等七个方面利好楼市（以下简称“‘9.29’新政”）。新政执行1个多月以来，市场回温明显，不仅是中心城区的热门楼盘，中外环区域楼盘去化也有了明显提升。

位于上海外环板块的大华星曜项目经理周瑛表示，新政后楼盘成交非常活跃，星曜项目10月来访近3000组客户，项目去化速度较之前提升了50%，供需两端市场信心都有提升。

与此同时，二手房成交量也迎来了今年第二个“小阳春”。上海市房屋管理局提供的最新数据显示，10月上海新房成交67万平方米，环比增加31%，同比增加14%；二手住房成交182万平方米，环比增加53%，同比增加77%；新房、二手住房合计成交249万平方米，同比增加54%。

值得一提的是，新政对于年轻购房群体的影响尤为显著。这部分人群通常收入较高，但自有资金储备相对较低，新政降低了购房门槛，使他们有了更多的购房选择。同时，二手房市场的回暖也促进了新房市场的交易，形成了良性循环。

上海市房屋管理局相关工作人员表示，在“9·29新政”刺激下，上海新房市场销售提升，新开盘项目认购量提升，续销项目预定成交增加，销售提速；二手住房市场“量升价稳”，成交价格逐步企稳，刚需购房群体加快入市，先行指标显著提升。

开盘即售罄

“今年以来，徐汇区有十几个总价较高的楼盘入市，基本都实现了当日售罄。”上海徐汇区房屋管理局相关工作人员直言，足见购房者对当前市场的信心。

以中海地产为例，10月30日，上海楼市新政执行一个月，位于徐汇滨江板块的中海领邸·玖章第四批次推出552套房源，认购第4天，认购总数即突破1400组客户，11月3日认购结束，有1556组购房者认购，认购率达281%。

中海地产上海公司品牌部负责人侯欢如表示，中海领邸·玖章项目6月28日首次开盘，252套房源吸引650组客户认购。随后接连推出四个批次，均实现开盘即售罄，是今年目前上海热销的项目之一，也是上海今年以来的认购销冠项目。

早在3月28日，黄浦区中海顺昌·玖里开盘当天销售额196亿元，打破了中国房地产市场单盘销售金额最高纪录。

对于项目热销，侯欢如表示，经过这几年的市场变化，即使是上海中心城区楼盘，也会发现购房者已经从关注地段价值，到关注产品品质与产品功能的提升上。

位于上海中外环的闵行区大华星樾华庭，在新政后同样迎来热销盛况。

项目总经理徐良亮介绍，“9·29新政”后星樾华庭项目先后有两次开盘，10月15日首次开盘，推出143套洋房，累计认购303组有效购房客，开盘当日去化99%，剩余房源在2天完成全面去化售罄；11月3日，大华星樾华庭二批次开盘，推出108套房源，累计认购294组客户，去化率100%。第三批次计划在12月上旬推出195套叠墅产品。

值得一提的是，大华星樾华庭位于闵行区浦申路，属上海中外环区域，新政后两次开盘均实现热销。徐良亮表示，除了产品稀缺与企业产品力提升，新政起到了非常大的促进作用，降低首付比例，购房门槛与购房成本降低了；社保降低后，有购房需求的新上海人有了购房资格。

新政的促进作用，负责闵行区的大华星曜华庭的销售经理周瑛感受则更为明显。星曜华庭地处上海外环区域，区位优势不及星樾华庭，是个续销楼盘。周瑛介绍，新政后，“国庆”假期7天，大华星曜项目来访量便达到了近1000组，认购了80余套，销售金额近3.7亿元。整个10月来访量近3000组，累计认购160套房子，较平时去化速度提升了50%。

在购房人群上，周瑛表示，三口之家的年轻人居多，还有部分准备成家的青年人，整体购房群体偏年轻化，主要特点是收入高，自有资金储备较低，还款能力较强的年轻群体。

来自上海链家研究院的数据显示，10月上海新房成交量为5283套，环比增长43%，同比增长4%；成交金额467亿元，环比增长10%，同比增长9%。

今年第二个“小阳春”

与新房市场相同，新政后上海多个二手房屋中介机构门店里都是销售经理们忙碌的身影。

“新政加快了客户的购买速度。” 上海浦东新区太平洋房屋中介门店店长曲泓鹏表示，新政后，终端市场明显感觉到房屋议价空间变小，客户对房价的接受程度提高，不再像以前一样大刀阔斧的砍价格，成交速度加快，对未来市场普遍持乐观态度。

在成交客户中，不乏因新政而加速购房决策的案例。

曲泓鹏介绍，一对原计划明年结婚的小情侣，在新政出来后第1天下定买房，“国庆”期间就领证结婚了。另一位客户的孩子是新上海人，“国庆”期间来上海看房，大概3~5天时间就直接下定购买。还有一位置换客户看了两年时间的房子，一直在徘徊犹豫，从最初的房总价1800万元看到1300万元，新政后直接下定了一套118平方米，总价1600万元的房子。

链家地产上海黄埔店门店经理何健也表示，现在有门店每天都有两三单的成交量，新政前大家对市场信心不足，新政后整个市场信心立刻就出来了，相当于是今年第二个“小阳春”，这得益于政府止跌回稳的定调给市场吃了颗定心丸。

何健分析，从购房者角度来看，部分买房人会觉得便宜的房子卖掉后会越来越少，之后只能选次便宜的，如果次便宜的房子卖完了，就只能选更贵的房子。

“客户这种心态，也是促进整个市场成交量回升的重要原因。”何健称，在门店带看量方面，新政前每人每周约3~4组客户带看量，新政后每周带看量普遍在5~7组客户，部分同事周带看量达8~11组客户。

来自上海网上房地产二手房成交数据，上海二手房市场在今年5月新政后的6月达近3年来新高点，成交达2.6万套，7月~9月成交量开始回落，其中，8月上海二手房成交17884套，9月二手房成交15942套。

“9·29新政”后，10月上海二手房成交量上升至24374套，成为今年上海二手房市场的第二个“小阳春”。这之中，10月有5天日成交量突破千套，11月有2天日成交量突破千套，新政对市场提振效果显著。

中海地产侯欢如表示，在新房市场，有不少家庭需要通过之前的资产置换才有购买新房的资金，二手房市场的回暖也促进新房市场交易量的提升。

对于后续的市场表示，曲泓鹏表示，价格不一定会上涨，但将是一个比较平稳的市场。